租房多次磋商不成,是否应承担缔约过失责任? - 强强动态 - 江苏常强律师事务所 江苏时强律师事务所
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  • 租房多次磋商不成,是否应承担缔约过失责任?
    2020-09-08 14:19:16   点击:

    案情简介:
         \
         2019年7月,被告陈某经某中介公司推荐,以他所在单位的名义与原告李某磋商,想要租用原告李某位于某高档小区的房屋。原告李某以为被告陈某一定会租房,于是在某中介公司提供的房屋租赁合同上签字后,交由被告陈某带回单位盖章,但是被告陈某因始终没有决定是否租房而迟迟未能盖章。2019年8月初,原告李某在未得到被告陈某明确同意的情况下,擅自为被告陈某入住购买了家具。2019年8月底,被告陈某发现原告李某的房屋有严重异味无法消除,并且还听说之前住在房内的老人都得了严重疾病,不想租原告李某的房屋。于是被告陈某向某中介公司提出还要考虑考虑,如有其他租户可以优先租给别人。2019年9月初,原告李某想再次联系被告陈某明确其租房请求,却被被告李某拉黑。2019年9月底,原告李某认为被告陈某违背了诚实信用原则,将陈某诉至法院,要求被告陈某赔偿其所购家具损失和2019年8月至10月3个月的租金损失。我方代理被告陈某参与此诉讼。

    争议焦点:法院归纳了争议焦点,主要集中在被告是否应承担缔约过失责任。

    案件分析:
          本案中双方存在的争议之一是房屋租赁合同是否已经签订。该合同虽然原告李某已经签字,但因为被告陈某仍未确定租房,所以被告陈某将合同带回公司盖章后,并未将盖章后的合同交给原告,之后被告陈某又多次要求看房,所以原被告双方未达成一致,合同未成立。那么,合同未成立,被告陈某是否要承担缔约过失责任?

    根据王培韧在《缔约过失责任研究》中的观点,缔约过失责任的构成要件为:
    1、缔约人一方当事人有违反法定附随义务或先合同义务的行为;
    2、该违反法定附随义务或先合同义务的行为给对方造成了信赖利益的损失;
    3、缔约过失人在主观上必须存在过错;
    4、缔约人一方当事人违反法定附随义务或先合同义务的行为与对方所受到的损失之间必须存在因果关系。

    根据《民法典》第五百条的规定,当事人在订立合同的过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:
    (一)假借订立合同,恶意进行磋商;
    (二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情报;
    (三)有其他违背诚实信用原则的行为。

          本案中被告并不应承担缔约过失责任,理由如下:第一,被告向原告提出“如有其他租户可以优先租给别人”,从未与原告明确表示一定会租原告房屋,所以被告并未违反法定附随义务或先合同义务,被告主观上也无过错;第二,原告受到的损失为他所购家具费用和3个月的租金损失。被告从未明确要求原告为他购买家具,也从未使用过该家具,该家具仍保持其原有价值,该家具费用的损失与被告不租房的行为不存在因果关系;原告主张的3个月的租金损失,因被告已明确告知原告“如有其他租户可以优先租给别人”,原告主张3个月的租金损失没有事实依据,该损失与被告不租房的行为无因果关系。

          本案中被告陈某也不应对原告李某的损失承担赔偿责任。第一,被告陈某刚开始的本意的确是想租房,中介公司的合同被告陈某也确实带回公司考虑盖章,并不属于假借订立合同恶意磋商;第二,在被告陈某看房之后,主动向原告李某提出房屋存在异味等问题,该情况属实无误,被告李某没有对原告陈某隐瞒重要事实;第三,被告陈某从未明确要求原告李某为其添置家具,也未说明家具的具体型号和质量,原告李某在被告陈某将合同带回单位盖章后,自认为被告陈某一定会租房,便擅自添置家具,被告陈某并未违反诚实信用原则,不承担赔偿责任。

         综上所述,被告不需要承担缔约过失责任,不应对原告的损失承担赔偿责任。

          裁判结果:法院驳回原告的全部诉讼请求。

         结语:在租房磋商的过程中,出租方和承租方一定要积极沟通,明确租房意愿之后,双方再合意拟定租房合同,防止因误解导致法律纠纷的发生。

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