购房合同认无效 ,房屋是否需返还 - 强强动态 - 江苏常强律师事务所 江苏时强律师事务所
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    2020-08-21 10:04:00   点击:

    案情回顾:
          2018年1月,住在我市甲村委10号的杨某收到来自宋某的起诉状,宋某请求法院依法确认宋某、杨某于2001年签订的关于杨某购买宋某所有的甲村委10号的《房屋买卖协议》无效,并要求杨某即返还位于甲村委10号的房屋。

     
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         经过审理,法院支持了宋某的第一项诉讼请求,即认定《房屋买卖协议》无效。那么宋某的第二项诉请,要求杨某返还甲村委10号的房屋会不会也得到法院的支持呢?

    法院审理:
          针对自己的第二项诉讼请求,宋某声称根据《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有返还必要的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当承担各自相应的责任。”返还财产就是旨在使财产关系恢复到合同订立前的状况。所以不论接受财产的一方是否具有过错,都应当负有返还财产的义务,法条对无效合同的法律后果规定很明确。现涉案房屋仍在,也不符合法律规定的返还不能、不必返还的情形。因此杨某基于无效合同取得的案涉房屋应当予以返还。

          被告杨某辩称:一方面其在订立合同过程中其并不存在过错完全是善意的,而且也支付了相应的房款。相反是原告自己处分放弃了自己的权利。自己放弃的权利也不存在损失可言,所以也不得反悔与请求恢复。另一发面,自己已经对房屋进行了长期稳定的占有、使用,在近20年的时间中房屋市场价值也有了较大的增长。如果要求被告返还房屋,势必给被告的家庭带来毁灭性的打击和巨大的经济损失。原告主张返还房屋是极为不诚信的行为。

    案件结果:
          经审理,针对案件焦点“房屋买卖契约被确认无效后,诉争房屋是否应当返还?”法院认为《合同法》第五十八条规定:“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿……”根据该规定,涉案房屋买卖契约被确认无效后,结合本案的实际情况,诉争房屋属于不能返还的情形。

          原被告自2001年签署《房屋买卖协议》至今,被告一家入住诉争房屋近20年,已融入当地生活,无证据证明被告在他处还有其他房产,若被告退返诉争房屋,必将造成被告无房居住的结果。其次,被告购买房屋后,对该房屋进行了装修、翻扩建、添附,与购入时相比,房屋价值大幅增加,此时要求被告返还诉争房屋,在经济上对于被告也是极其不公平的。最后,不返还诉争房屋,更符合原被告签署房屋买卖契约时的缔约目的,符合诚信原则,对于双方也更为公平。 因此驳回原告宋某要求杨某返还房屋的请求。

    万博官方登录注册点评:
          物归原主似乎是大家概念中对于“合同无效”结果的固有概念。但《合同法》也明确规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

         此外,在《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》 中也明确:在非(宅基地制度改革)试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

         具体到本案,虽然房屋买卖合同被确认无效,但综合考虑了买卖双方的各自因素,以及房屋当前的实际状况,最终法院并未支持出卖人要求返还房屋的请求。

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